Datasenter er et relativt nytt segment, hvor utviklingen de siste årene har vært formidabel. Det er mange som ikke er klar over at når du lagrer et dokument i skyen, så lagrer du det egentlig på en server i for eksempel Amsterdam eller Paris. Cushman & Wakefield er ute med en ny rapport hvor vi identifiserer de neste store markedene for etablering av datasentre. Her utmerker Oslo seg som en av de raskest voksende hotspotene i Europa. Det kjølige klimaet, leveringssikker fornybar energi og gunstige skattebetingelser er noen av grunnene til dette. Dessuten spiller teknologiutviklingen en viktig rolle. Norge er langt fremme når det gjelder å teste og ta i bruk ny teknologi og regionale datasentre blir dermed viktig for å kunne skalere lokal kapasitet.

Økt digitalisering gir behov for datasenter

Det siste tiåret er mer enn 100 milliarder dollar investert i datasenter-sektoren på vegne av PE-selskaper, infrastrukturfond, pensjonsfond og andre investorer. En tydelig trend har vært at det investeres i selskapene som utvikler datasentre, og ikke i eiendommene. I motsetning til vanlige logistikkbygg, er datasentre langt mer komplekse og kostbare å utvikle. Forvaltningen av datasentre krever også en annen kompetanse enn ved drift av andre typer bygg. Veksten innen datasentre drives av en sterkt økende etterspørsel fra virksomheter med behov for å digitalisere og effektivisere driften, bl.a. ved å flytte fra lokale systemer til skyen. Hyperscale-datasentre (store datasentre dedikert til en type tjenestetilbyder, eksempelvis Google, Amazon og Microsoft) har hatt en massiv økning, og Covid-19 er å regne som en perfekt storm for slike skyplattformer når tusenvis av selskaper må transformere IT-systemene sine for å legge til rette for en mer fleksibel og digital arbeidshverdag.

Primærmarkedet for datasentre i Europa er også kjent under akronymet FLAP-D, som markerer første bokstav i byene Frankfurt, London, Amsterdam, Paris og Dublin. Dette har over lenger tid vært basen for de store serverparkene som leverer tjenester til millioner av selskaper. Det har i nyere tid vist seg at videre ekspansjon i disse områdene byr på utfordringer. Det er rett og slett ikke plass til å bygge mer. I 2019 annonserte Amsterdam et forbud mot bygging av nye datasentre etter en voldsom arealvekst og et strømforbruk som gikk utover byens kapasitet. Dette forbudet ble nylig opphevet, men det forteller litt om hvorfor det etter hvert vil være andre land som må bære utviklingen av datasentre videre.

Verdens mest attraktive land for datasentre

Norge er foreløpig bare en liten prikk på det globale datasenter-kartet. Hittil er Norge også utkonkurrert av våre nordiske naboland. Eksempelvis har Facebook og Amazon etablert seg i Sverige, og Google i Danmark. I 2018 etablerte Microsoft seg riktignok i Oslo og Stavanger, men det var først i 2019 at en mulig etablering virkelig fikk stor oppmerksomhet, når Google kjøpte nesten 2000 mål skog i Skien. De har siden den tid holdt kortene tett til brystet, men det er godt kjent at det planlegges å bygge et datasenter i stor skala med bruk av fornybare energiforsyningskilder. Dette var nok et eksempel på at hyperscale-aktørene har rettet blikket mot Norge, etter at regjeringen offensivt gikk ut med at Norge skulle bli et av verdens mest attraktive land for datasentre og databasert næringsliv. Frem til nå har datasenter-markedet i Norge vært dominert av mer lokale aktører som Bulk Infrastructure, Green Mountain og Digiplex.

I rapporten om fremvoksende markeder kommer det frem at Oslo har en forventet kapasitetstilvekst på 150%, fra 50 til 125 megawatt. Vi bruker gjerne megawatt (MW, eller 1 million watt) som måleenhet for kapasiteten til et datasenter. Mye av økningen skyldes Green Mountain sitt nye datasenter, DC3, som snart ferdigstilles i Enebakk. På plassen over Oslo finner vi Reykjavik hvor det forventes en kapasitetsøkning fra 52MW til 212MW, som er en økning på hele 308%.

Felles for både Oslo og Reykjavik er det kalde klimaet, samt tilgang på grønn energi. Et kaldere klima fører til at det behøves mindre energi for å kjøle ned datasentrene. Når vi dessuten har en av Europas sikreste strømforsyninger og grønn overskuddsstrøm, sier det seg selv at Norge fremstår attraktivt for nyetableringer. Det er nemlig mange av de store aktørene som er forpliktet til å bruke ren energi. Vi tror derfor at det kun er et tidsspørsmål før vi ser en rekke nye etableringer, både i Oslo og i andre deler av Norge.

Etablerer datasentre i Norge

Cushman & Wakefield følger utviklingen i datasentre tett, og har et globalt team som jobber med rådgivning innen segmentet. I Norge har vi tett kontakt med de store aktørene, og bistår også med å etablere nye datasentre. Ta gjerne kontakt med oss for å diskutere fremveksten av datasentre i Norge.

Trykk her for å lese rapporten om Europas kommende hotspots for datasentre.

Dette er en artikkel fra september-utgaven av vårt nyhetsbrev What’s next. Ønsker du å få tilsendt nyheter og viktig innsikt fra Cushman & Wakefield Realkapital en gang i måneden? Meld deg på nyhetsbrevet via boksen under.

Se flere nyheter og innsikt fra Cushman & Wakefield Realkapital.