Fred og ingen fare
Ved inngangen til 2020 varslet vi en mer dempet vekst i norsk økonomi og antydet at den sterke oppgangen i kontorsegmentet var over. Vi ventet fortsatt moderat vekst for leieprisene i sentrum, drevet av kampen om arbeidskraften med alt sentrum har å by på. Leieprisene utenom sentrum ville flate ut som følge av høyere ledighet og kamp om leietakerne. Handelssegmentet var truet av økende netthandel og en overetablering for enkelte kategorier. Kjøpesentrene tilpasset seg utviklingen ved å satse mer på opplevelser, servering og tjenester. Store deler av handelen slet med lav lønnsomhet og aktører som XXL jobbet iherdig med å snu skuta. Andre deler gikk meget godt – Kid og Jula var blant vinnerne. Netthandelsveksten ga økning innen lager og distribusjon, og etterspørselen etter logistikkarealer økte, men ikke voldsomt. Det var sterk optimisme i hotell- og restaurantbransjen, i takt med kraftig økning i turismen fra en voksende middelklasse i hele verden. Det ble snakket om overetablering i Oslo innen både hotell og servering, men markedet holdt seg bra og transaksjonsmarkedet så lyst ut. Det var god tilgjengelighet på kapital for langsiktige og lite volatile investeringer som eiendom historisk har vist seg å være. Jakten på avkastning var i full gang og det største problemet var at for lite var til salgs.

12. mars og plutselig var kundene borte
Når pandemien brøt ut forsvant folk fra sentrum, og det samme gjorde kundegrunnlaget for næringseiendommene. Aksjemarkedet stupte, og obligasjonsmarkedet stoppet fullstendig opp. Vi forberedte oss på at likviditeten i eiendomsmarkedet skulle forsvinne, etterfulgt av verdinedskrivinger. De mest pessimistiske påpekte bankenes utlånsandel til næringseiendom og hvor sårbart det finansielle systemet er for et stort fall i priser på næringseiendom. Norges Bank svarte med å sette styringsrenten til null og øke likviditeten i markedet. De lange rentene gikk til rekordlave nivåer. Et samlet Storting stod bak bruken av Oljefondet til å redusere ulempene av en styrt nedjustering av aktiviteten. Det ble tidlig klart at næringseiendom ikke skulle komme på billigsalg under pandemien. Ingen ble tvunget til å selge og solide norske banker stilte seg bak gårdeierne. Tvert imot satt mange med tilgjengelig kapital klar for å gjøre nye investeringer. Det rekordlave rentenivået og betydelig likviditet i markedet ble en fantastisk cocktail, som har gitt et halvår med stor risikoappetitt og den høyeste transaksjonsaktiviteten vi kan huske. Hadde ikke internasjonale investorer blitt hindret av koronatiltakene kunne aktiviteten vært enda høyere, for sjelden har utenlandsk kapital vært mer interessert i Norge.

What’s Next?

Vi vil trekke frem tre utviklingstrekk som vil være viktige fremover:

1. Vaksiner kommer, og pandemien dør sakte, men sikkert ut
2. Markedene søker seg tilbake til de tunge trendene
3. Digitaliseringen fortsetter

I 2021 avhenger mye av hvor raskt vaksiner blir rullet ut, slik at vi kan begynne å bevege oss uten bekymring for å få eller spre smitte. Basert på informasjonen fra helsemyndighetene er det grunn til å se lyst på situasjonen. Brukere av næringsbygg vil gradvis vende tilbake frem mot våren og sommeren. Handel og aktivitet i sentrumskjernen vil følge etter. Husholdningene har økt sin sparing betydelig under pandemien, til tross for sterk vekst i detaljhandelen. Det skyldes i hovedsak at mye av det vi vanligvis bruker penger på har vært stengt, men også lavere rentekostnader, samt rimeligere strøm. Sommeren 2021 kan bli tidenes utelivssommer i norske byer, men også en etterlengtet opptur for alle som selger utenlandsreiser.

Mange har hevdet at «alt blir annerledes» etter pandemien. Vi er ikke blant dem. Studier som tar for seg tiden etter 11. september og Sars-viruset, viser at forbrukere og virksomheter vil søke å finne tilbake til tidligere atferd og trender. Derfor vil:

• byområdene vokse videre og behov for sentrumsnære lokaler vil øke,
• sentrum utvikles med opplevelser og bli stadig mer attraktivt som arbeidssted,
• nærsentre med god mikrobeliggenhet rundt byene vokse,
• verdens middelklasse vokse videre og vil ut å reise,
• vi blir rikere og bruker en økende del av formuen på opplevelser og gode måltider.

Digitaliseringen har gjort store byks fremover som ikke ville vært mulig uten pandemien.

Likevel er vi bare i startfasen av å se hvordan digitale løsninger vil påvirke vår bruk og vårt behov for næringseiendom. Vi vil se fortsatt økt etterspørsel etter logistikk, mer bruk av handelslokaler til showrom for nettbutikker, og flere digitale møterom på kontoret. Når investorer som Andresen, Hagen og Fredriksen benytter høsten til store eiendomsinvesteringer er det fordi de har tro på eiendom også etter 2020.

Cushman & Wakefield Realkapital er gjesteskribenter i Kapital, hvor denne artikkelen også er publisert.