Dagen når vi igjen kan ta i bruk kontorene i Oslo og øvrige Norge nærmer seg. Likevel er det svært mye oppmerksomhet om de negative sidene rundt smittesituasjonen og vaksineringen. Det er få som snakker om alle mulighetene som vil åpne seg og de utfordringer gårdeiere og leietakere vil møte. Eiendomsbransjen må selvfølgelig ta seg av det som dukker opp her og nå, men for å lykkes må både gårdeiere og leietakere være langsiktige. Vi vil derfor se forbi pandemien og se hvordan fasiliteter, service og tjenester bør utvikle seg for å møte de muligheter og utfordringene «kontorbransjen» står overfor. Dette er et tema vi berørte i «Kontorutsikter 2021», men vi mener det ligger mye mer spennende mat her som bør frem og diskuteres.

Fra egen virksomhet og gjennom Cushman & Wakefield, har vi tilgang til informasjon og gode analyser fra hele vårt globale nettverk. Våre refleksjoner har sin bakgrunn i en artikkel «Do amenities still matter in a post-COVID-19 World» som vi har oversatt til norsk («Vil fasiliteter, service og tjenester bety noe for kontoret etter pandemien?»). Hovedkonklusjonen er at gårdeiere som tilbyr en riktig blanding av service og tjenester i kontorbygg kan ta ut en ekstraleie, som samtidig gir økt verdi for leietakerne. Dette er særlig viktig nå hvor brukerne skal flytte tilbake til kontorene etter et år i «krisekontor» hjemme. Det er blitt enda tydeligere for både gårdeiere og leietakere at høy bruk av kontorarealene ikke er noen selvfølge. Denne uken hadde vi en samtale med våre kollegaer i Israel hvor 6 av 9 millioner innbyggere nå er vaksinert. De forteller at handel og uteliv boomer og at kontorene igjen fylles opp med aktivitet. Om et par måneder vil vi være der de er nå. Da gjelder det å være forberedt og starte på en langsiktig strategi for å utvikle kontorene til å bli den gode arbeidsplassen hvor hver enkelt og de teamene de tilhører får gjort jobben sin og utviklet seg videre.

Det har vært mye snakk om arealeffektivitet det siste året. Vi mener at de gårdeiere og leietakere som vil lykkes best med sine kontorlokaler, er de som setter brukerne i fokus: «Hvordan kan vi samme kan skape de beste forutsetninger for at brukerne skal trives og lykkes på jobb?»

Dette er et stort tema, som vi ikke kan dekke helt i en kort artikkel. Vi har derfor valgt noen punkter med utfordringer og noen med muligheter og eksempler fra Oslo.

Utfordringer

Servering og handel i sentrum har vært gjennom en svært krevende periode. Den store konkursbølgen har uteblitt, men Skatteetaten melder at 11.200 personer og virksomheter har fått til sammen 5 mrd kroner i utsatte skatter og avgifter. En stor andel av disse er leietakere innen servering, underholdning og sentrumshandel. Svekket økonomi kombinert med en tradisjon for høyere leiepriser for retail enn for kontor, gjør at gårdeiere og leietakere i kontorbygg må begynne å tenke nytt for å fylle arealene på bygulvet med attraktive service og tjenester for brukerne av kontorbygg. I tillegg kommer det at leietakere i større grad vil kreve verdi ut av fellesarealer i bygg og ikke lenger godta relativt store påslag på leie fra fellesarealer som er i lite bruk.

Muligheter og eksempler

Nordmenn generelt, og «Oslofolk» spesielt, er etter hvert blitt godt vant til å bruke og kjøpe service og tjenester. Allerede i 2013 brukte vi mere på tjenester enn på varer. Betalingsviljen for et enklere liv tar de også med seg i arbeidslivet og til kontoret. Gjennom det siste året har mange blitt ytterligere vant til å kjøpe inn ulike tjenester for å lette hverdagen. Klikk og hent, online bestilling av mat og andre forenklende tjenester er blitt svært vanlig og er noe vi vil ta med oss inn i «den nye» hverdagen når vi vender tilbake til kontoret etter sommerferien.

Kontorledigheten har gått opp til 7% det siste året. Kampen om leietakerne er hard, og det er mer ressurskrevende å hente nye leietakere fremfor å beholde eksisterende. Gårdeierne bygger opp et image rundt seg og sine kontoreiendommer, og forsøker på ulike måter å gjøre det mer attraktivt å være bruker i et av deres bygg. VIA prosjektet i Ruseløkkveien 26, Braathen Eiendom og kontorområdet HasleLinje er alle tre gode og litt forskjellige eksempler på dette:

• VIA åpner sine hjemmesider med «Topp fasiliteter, som skaper ekstra trivsel i hverdagen». Med over 60.000 m2 (ca 40.000 m2 kontor) er dette er det største prosjektet i CBD siden byggingen av Tjuvholmen. Uten å ha den beste beliggenheten i CBD var det viktig å bygge det riktige image med en kombinasjon av høyt profilerte leietakere og et sett av service og tjenester som bygger opp under profilen. For mange av brukerne i bygget er tid penger. Service og tjenester som kan forenkle hverdagen er derfor viktig i dette prosjektet. Innslaget av service og tjenester skaper dermed verdier både for gårdeier og leietaker. Prosjektet var med å løfte leieprisen i CBD. Snittet av de 15% høyeste leiene i CBD økte til rekordnivået 5.550 kr/m2 i 4. kvartal 2019.
• Braathen eiendom åpner sine hjemmesider med «En annen standard. Eksklusive lokaler. Enkelt». Braathen har sitt Flyt@ konsept hvor brukere i et av deres bygg i Bjørvika kan benytte fasilitetene i Haakon VIIs gate 2 i Vika og vice versa. Braathen legger større vekt på inneklima, lokaler som fungerer, egen vaktmestertjeneste og deling av fellesarealer enn personlige tjenester.
• Höegh eiendom er med sitt «HasleLinje» i gang med å skape et nytt kontorområde med et bygulv av ulike tjenester 10 minutter med t-banen utenfor sentrum. Hjemmesiden til HasleLinje åpner med «Velkommen til en smartere hverdag». Også her er brukerne i sentrum. Ombygging av det gamle tapperiet til Vinmonopolet/Arcus til det nye «Vinslottet» med handel, service og boliger danner en viktig del av det nye bygulvet på Hasle. Servering og hotell er med å utfylle menyen av service og tjenester.

Höegh og Braathen har på litt ulike måter forsøkt å skape et bygulv og dele på fasiliteter med brukerne av sine bygg. Nå er tiden kommet for å ta dette flere skritt videre og bruke bygulvet aktivt til å skape verdier for leietakere og brukere av kontorbyggene. Hvis gårdeiere og leietakere ikke evner å være relevante for brukerne, kan det over tid føre til tomme kontorlokaler. Da kommer man lett inn i en negativ spiral. De gårdeierne som ikke har gjort det allerede bør snarest sette seg ned sammen med sine leietakere og utvikle bruken av arealene fremover. Deretter bør de kontakte øvrige gårdeiere for å koble fasiliteter, service og tjenester sammen for å skape et verdiskapende bygulv for kontorbrukerne i sine områder. De må forstå at flyten av mennesker er den nye valutaen.

Her finner du hele rapporten «Vil fasiliteter, service og tjenester bety noe for kontoret etter pandemien?»