Knappheten skyldes sterk vekst i flere bransjer som vanligvis foretrekker å være i sentrum. I Oslo bidrar også begrenset tilbud av nye lokaler sterkt til at det blir «trangt i sentrum». Resultatet blir lett høyere leiepris hvis ledelsen ikke er tidlig ute og søker alternativer.

Høy aktivitet

En nødvendig nedstengning av samfunnet og påbud om hjemmekontor, har gjort at mange har engasjerte seg i hjemmekontordebatten. Flere har til og med spådd kontorets død. Mens debatten har pågått, har leietakere og gårdeiere blitt enige om nye leiekontrakter. Signeringsvolumet er «normalt» og volumet av bedrifter som søker nye lokaler er på et høyt nivå. Leieprisene har heller ikke falt, noe flere forventet for ett år siden. Nå venter vi derimot at leieprisene for moderne kontorlokaler med attraktiv beliggenhet i sentrum vil øke fordi bransjer som ønsker å leie i sentrum vokser. I Oslo sentrum er dessuten tilbudet av nybygg begrenset.

Ledere av større virksomheter som enten leier lokaler i Oslo sentrum nå, eller ønsker å flytte til sentrum, bør snarest få temaet øverst på agendaen etter sommerferien. Hvis din bedrift har en kontrakt som løper ut et av de kommende årene, er det færre alternativer for nye lokaler i Oslo sentrum. Leder du en stor bedrift har du kanskje ikke andre valg enn å reforhandle. Forhandlingsmakten tipper da over til gårdeier og leietakerne må ta til takke med økte leiepriser. Hva ligger så bak vår advarsel om knapphet på lokaler?

Gjenåpning og ny vekst

Gjenåpningen ser nå ut til å gå mer og mer etter planen, og alle vil være fullvaksinerte i midten av september. Når vi returnerer fra sommerferien er det forventet at mange vil vende tilbake til kontorene og bidra til økt aktivitet i norsk økonomi generelt og for næringslivet i Oslo. Arbeidsledigheten i tjenestetunge Oslo toppet seg i april i fjor med 13,5 prosent. Nå går ledigheten kraftig ned og nådde 4,5 prosent en uke ut i juni. Om kort tid vil vi trolig se 3-tallet for arbeidsledigheten i Oslo.

Kontorintensive næringer har holdt seg

Mens antall arbeidsplasser i Oslo har falt det siste året, har antall arbeidsplasser i kontorintensive næringer holdt seg. Blant virksomheter som leier de mest attraktive lokalene i Oslo sentrum og CBD (Vika-Aker Brygge-Tjuvholmen), viser tall fra SSB at antall ansatte har økt. Dette gjelder finans, juridiske tjenester og ikke minst innen IT og teknologi.

Et ferskt eksempel på den sterke veksten i sistnevnte er selskapet reMarkable som nå søker lokaler til 800 ansatte fra 2023. Dette søket kommer bare et drøyt år etter at samme selskap søkte lokaler for 200 ansatte med overtakelse i overgangen 2020/21.

Leietakere må tilby attraktivitet

Konkurransen om de beste hodene er større enn noensinne, og ofte må virksomhetene friste med noe mer enn lønn. Et av virkemidlene for å tiltrekke seg ønsket arbeidskraft, er å tilby attraktive lokaler tett på kollektivknutepunkter hvor de ansatte har byens urbane kvaliteter i umiddelbar nærhet. Sentrum har åpenbare fordeler i konkurransen om arbeidskraften innen disse næringene. Fra kontorlokaler i sentrum er det kort vei til alt og alle, enten det er kunder og samarbeidspartnere i kontortiden eller venner etter arbeidstid. Sentrum har også den internasjonale/urbane stemningen mange ønsker seg.

Få nybygg i Oslo sentrum

Samtidig som etterspørselen er god og stiger for enkelte bransjer, ventes det lite nytt areal i sentrum. Når storprosjektet VIA ferdigstilles etter sommeren forventer vi ingen nybygg i CBD før tidligst 2024/25. Det samme gjelder i området Bjørvika/Oslo S, hvor dagens kontorledighet allerede er svært lav.

Økte leiepriser

Når etterspørselen stiger og tilbudet er begrenset, vil leieprisene også stige. Høy ledighet og betydelig nybyggkapasitet på Hasle/Økern og på Helsfyr/Bryn kan dempe stigningen i leieprisene i Oslo noe på lengre sikt. For de bedriftene som har høy betalingsvilje og som søker en sentrumsprofil, finnes det ingen gode alternativer i disse områdene.

Attraktivitet koster. Det gjelder både for de beste lokalene og de kloke hodene som skal bruke de. Dette vil sikkert stå høyt på agendaen i mange ledermøter når kontorene åpner igjen. I mellomtiden har dere fått noe å tenke på – god sommer!

Cushman & Wakefield Realkapital er gjesteskribenter i Kapital hvor denne artikkelen sto på trykk juni 2021.