Våre yieldestimater for kontor i Oslo-markedet har økt mellom 125 bps (CBD) og 180 bps (Helsfyr) siden toppen i markedet 1. kvartal 2022. Vi har sett nærmere på hvilke bruttoleier gårdeierne nå kan tilby i nybygg gitt et estimat på byggekostnader og tomteverdier i de kontorområdene vi rapporterer på i markedskartet. Hovedkonklusjonen er at dagens vurdering av leienivået i randsonen til sentrum, er for lav til å dekke samlede kostnader og normal margin for gårdeierne. Sagt på en annen måte, må gårdeierne ha en klart høyere leie enn det leietakerne til nå har vist at de er villige til å betale. Konsekvensen er at det ikke vil bli satt i gang byggeprosjekter i randsonen til sentrum. Samtidig er det nettopp i randsonen de fleste større nybyggmulighetene ligger.

Tabellen under viser våre grove estimater for hvilken leie gårdeier må kreve gitt tomteverdi, en byggekost på 45.000 kr/m2, prime yield i de ulike områdene og en antagelse om 10 prosent margin. Vi har merket leiekrav vi mener markedet kan være villige til å betale for et potensielt nybygg nå med grønt og omvendt med rødt.

Estimater for leiekrav i ulike kontorområder med dagens yieldnivå og våre antagelser om tomteverdi (for de beste tomtene) og byggekost.

Tabellen viser et statisk og enkelt bilde av hvordan markedet ser ut akkurat nå. Her vil det selvfølgelig være store forskjeller i hvordan de ulike eierne vurderer sine tomteverdier og byggekostnadene i forskjellige prosjekter. Vi ser for oss flere krefter som kan drive dette fremover og lukke gapet mellom leiekrav og Høy-standard leie (vårt estimat for snittleie i de mest attraktive byggene), slik at det likevel kan bli bygget nye kontorbygg i randsonene de kommende årene:

1. Leievekst: Oslo vokser, det blir flere arbeidsplasser og utviklingen med sterkere vekst i kontorintensive næringer fortsetter videre. Hvis det ikke bygges nytt i randsonen, vil kontorledigheten gå ned og presse leieprisene opp.
2. Rentenivået er nå høyere enn det vi venter vil være et langsiktig rentenivå. Lavere renter kan bidra til at yieldene går noe ned igjen, som igjen vil kunne lette noe på leiekravet.
3. Spesialbygg. En variant av leieprisvekst, kan være at enkelte leietakere har behov for store eller spesielle areal, og ikke finner egnede lokaler i dagens tilbud. Et nybygg kan da være det eneste alternativet selv om leiekravet er vesentlig høyere enn markedsleie.
4. Redusere fortjeneste. Enkelte gårdeiere kan se seg tjent med å fire på kravet til margin og/eller skrive ned tomteverdien. Det vil redusere leiekravet og dermed gjøre nybygg mulig.

For å illustrere hvordan endringer i yielder kan påvirke leiekravet, har vi tatt utgangspunkt i et mulig nybygg på Helsfyr. Vi har gått ut fra en tomteverdi på 10.000 kr, byggekost på 45.000 kr/m2, margin på 10% og eiekost på 150 kr/m2. Grafen viser at leiekravet ligger vesentlig (29 prosent) høyere enn det som i dag er markedsleie i nybygg på Helsfyr. Regnemodellen gir videre at dagens leienivå er forenlig med en yield på 4,25 prosent. Vi ser for oss en kombinasjon av punkt 1-4 over, hvor gårdeierne trolig i det lengste vil vente med å redusere både margin og tomteverdi. Så får vi se om alle er like tålmodige.