INFLASJON OG EIENDOM

Inflasjon dominerer det internasjonale nyhetsbildet, og reiser det velkjente spørsmålet; «hvor skal en investere når inflasjonen er høy?». Det er sagt at «Invest in Inflation. It’s the only thing going up» (Sitat fra Will Rogers, 1879-1935). Eiendom har årlig KPI justering av leieinntekter, i motsetning til både obligasjoner og aksjer. Det gjelder i Norge og i de ulike europeiske markedene vi har sett på. Med KPI-justering av leieinntektene, kan kanskje det samme sies om eiendom, «Invest in Real Estate. It’s going up like inflation».

For å underbygge dette, har Cushman & Wakefield sett nærmere på avkastning i det Europeiske næringseiendoms-markedet. De fant at i 19 av de 22 siste årene har eiendomsinvesteringer utkonkurrert inflasjon med en gjennomsnittlig meravkastning på hele 7,6 prosent. Kontor og logistikk ga den høyeste meravkastningen, tett etterfulgt av retail. Resultatene var sterkt tidsavhengige, og med en holdetid på 10 år gav kontor meravkastning i 100 prosent av tilfellene. Vi mener, og har vist, at det å investere i eiendom har vært en trygg hedge mot inflasjon, og fortsetter å være en av få investeringsklasser som gir en direkte avkastningsgevinst (les: høyere løpende inntekter), ved økt inflasjon.

KEY TAKEAWAYS

• Historisk har Europeisk eiendom gitt meravkastning målt mot inflasjon, med lavere risiko for å underprestere ved lengere holdeperioder.
• Eiendom har vist seg som en god inflasjonshedge. Investeringsklassen har gitt meravkastning mot inflasjon i 19 av de 22 siste årene, med en margin på 7,6 prosent.
• Kontor og logistikk har gitt høyest meravkastning, tett fulgt av retail.
• I etterpåklokskapens ånd, har investorer kunne investere i hvilken som helst eiendomssektor på hvilket som helst tidspunkt og holde eiendommen i hvilken som helst lengde og fortsatt hatt høy trygghet for å utkonkurrere inflasjon. Dette stemmer også om man fjerner rentekompresjon som verdidriver.
• De forskjellige inntektsmomentene i eiendom har også alene gitt meravkastning mot inflasjon. Direkteavkastning (leie) er det enkeltstående momentet som har gitt høyest meravkastning.
• Det er ikke signifikant forskjell mellom investeringsklassene i eiendom. Med det menes at både «Prime» eiendom og gjennomsnittlig eiendom gir meravkastning mot inflasjon.
• Allikevel, gir «Prime» eiendom oftere meravkastning mot inflasjon. Dette drives av høyere leieprisvekst i disse segmentene.

Klikk her for å lese Cushman & Wakefields fulle rapport (Engelsk).