Kostnadspress senker arealbruken i Europa – hva med Norge?
Cushman & Wakefield gjør årlige undersøkelser av hvilke strategiske mål som er de viktigste driverne for valg av kontorlokaler. Det siste årets undersøkelse viser at leietakere globalt har beveget seg fra «Talent Søke & Behold» som viktigst for valg av lokale, til «Kostnadspress» som viktigst. Det har medført at utenlandske leietakere i større grad ønsker å redusere arealbruken.
La det være sagt med en gang. Det er store forskjeller mellom bransjer og mellom ulike land i hva som er viktigst når man velger kontorlokaler. I denne artikkelen ser vi bort fra dette og konsentrerer oss om de viktigste forskjeller mellom virksomheter i Nord-Amerika og Europa før vi trekker noen sammenligninger til det norske markedet.
«Kostnadspress» har overtatt som nr. 1 i Europa – Talent er viktigst i USA
Globalt har virksomhetene gått fra å ha «Talent» øverst på prioriteringslista til å sette «Kostnadspress» øverst. Det har helt klart sammenheng med at den økonomiske veksten har avtatt i Europa, mens veksten holder seg oppe i Nord-Amerika.
I Europa og særlig store land som Tyskland og Frankrike, ser vi at økonomiene er på vei mot resesjon. Virksomhetene har derfor satt kostnadsreduksjon øverst på prioriteringslista når de skal velge kontorlokale.
«Talent Søke & Behold» er fortsatt prioritet nr 2 i Europa, som betyr at flere virksomheter legger stor vekt på en attraktiv beliggenhet for de ansatte. Kostnadsreduksjon betyr derfor ofte at de vil redusere areal for å kutte samlede leieutgifter.
I USA er det fortsatt god vekst og press i arbeidsmarkedet som medfører at virksomhetene vil strekke seg langt for å beholde eller rekruttere arbeidskraft. «Talent Søke & Behold» er høyeste prioritet. Der ser vi en “flight to quality” hvor det legges stor vekt på både attraktiv beliggenhet og arealer med service og tjenester som trekker de ansatte til kontoret i størst mulig grad. Det betyr også at mange virksomheter (særlig innen tech) har måttet tillate høy bruk av hjemmekontor, og dermed har fått lavere arealbehov.
Hva er de viktigste strategiske driverne som avgjør beslutninger om å signere nye leiekontrakter, bestemme nye lokasjoner osv. (etter region)?
ESG er i stor grad et europeisk krav
ESG har rykket stadig høyere på prioriteringslisten, og har nå nådd 3. plass blant europeiske virksomheter. Bare siden 2021 har ESG rykket opp fra en 8. plass globalt til en 5. plass nå. EUs høye mål for ESG og prioritering av en felles taksonomi for klassifisering av grønn økonomisk aktivitet, gjør at virksomheter i Europa er tvunget til å ha ESG høyt i «prioriterings-treet». Blant amerikanske virksomheter derimot, er ESG helt fraværende som en av både topp 3 og topp 5 blant faktorer som avgjør valg av lokaler i det amerikanske markedet.
De norske arbeidstakerne har stor makt
I Norge prioriteres «Talent Søke & Behold» høyest foran «Kostnadspress» og med ESG på en 3. plass. Det kan sees i sammenheng med at mangel på arbeidskraft har vært en stor hindring for vekst for mange virksomheter, og at dette fortsatt er tilfelle for rundt ¼ av bedriftene som blir spurt av Regionalt Nettverk (Norges Bank). I vår Leietakerundersøkelse Q2 2024 (og våre erfaringer ellers) kommer det frem at følgende er de viktigste faktorene for å score høyt i forhold til arbeidskraften:
- Lokalisering – enkelt – maks 10 min fra nærmeste tog- eller T-banestasjon.
- Sentrum med urbane kvaliteter
- Muligheter til å velge hjemmekontor noen dager i uken
- Lokaler som også tar hensyn til behov for konsentrert arbeid, og hvor det legges til rette for å bygge felles kultur og gjennomføring av digitale møter
- Høye kvaliteter på garderobe og dusj, personalrestaurant og sykkelparkering
- Stadig økende krav til service. For noen år siden ble «håndkleservice» introdusert som noe nytt. Nå har vi sett eksempler på at leietakere blir overrasket om det ikke er en del av servicen.
Bak denne listen skjuler det seg store forskjeller med tanke på betalingsevne og prioritering fra ulike typer arbeidskraft. Det finnes også enkelte bedrifter som gjerne ofrer flere av punktene over hvis de kan få god parkeringsdekning. Uansett er det avveininger hvor enkel og effektiv lokalisering er viktigst.
Arealkutt globalt – «status quo» i Norge
Økt vekt på «Kostnadspress» i Europa og vesentlig høyere andel på hjemmekontor spesielt i USA, men også i flere storbyer i Europa, gjør at mange internasjonalt eide kontorbrukere kutter areal. Det gjelder også de utenlandske bedriftene som har kontor her i Norge. I «What Occupiers Want» studien kommer det frem at hele 63% av leietakerne globalt øker å redusere arealet kommende 1-2 år. Tilsvarende undersøkelse i Norge antyder i underkant av 25%. Ser vi imidlertid nærmere på de norske tallene viser det seg at:
- 65% av utenlandske bedrifter blant våre kunder i Norge, ønsker å redusere arealet kommende 12 måneder
- 79% av norske private bedrifter ønsker tvert om mer areal kommende 12 måneder.
Her kan vi også legge til at arealbruken blant statlige leietakere er på vei ned som følge av høy bruk av hjemmekontor. Skatteetaten har nå et mål om å redusere arealbruken til 16 m2/bruker på kontoret.
Hva er din virksomhets plan for arealbruk kommende 1-2 år? Ønsker dere å øke, redusere eller beholde dagens areal?
Kontorledigheten i Oslo-markedet er 6,5 prosent, mens ledigheten er hele 14,5 prosent i Stockholm. En forklaring på denne store forskjellen, er at Stockholm er Nordens hovedstad med et langt større innslag av internasjonale hovedkontor med store leiekontrakter gjerne i randsonen. I Stockholm CBD er ledigheten 6,5 prosent, mens den er hele 18 prosent i de store kontorområdene i randsonen. Bruken av kontorene er høy i Stockholm CBD akkurat som vi også ser i Oslo.
Stadig flere erfaringer og forskningsrapporter slår fast at det er viktig for produktiviteten at de ansatte møtes på kontoret, og gjerne sammen med både kunder og leverandører. I et Norge som lider av svak produktivitetsutvikling, er det viktig å legge til rette med et kontorlokale hvor behov for sosial kontakt og idéutveksling får skje mest mulig effektivt. Å sitte hjemme foran en skjerm er heller ikke bra for den psykiske helsen.
Du kan lese flere resultater fra «What Occupiers Want survey 2023» på hjemmesiden til Cushman & Wakefield.
Her kan du lese mer om vår Leietakerundersøkelse Q2 2024.