BOLIG
Boligprisene opplevde den sterkeste kvartalsveksten målt av Eiendom Norge i første kvartal 2022. Lavere tilbudsside og fortsatt høy etterspørsel trosset nye rentehevinger når boligprisene fortsatte sin oppgang. Nå ventes det nedkjøling i et marked preget av økte byggekostnader, økt usikkerhet og høyere gjeldsbelastning i husholdningene. Både Norges Bank og DNB Markets venter nå realprisnedgang for boliger i 2023 og 2024. Vi venter økte leiepriser som følge av inflasjonsjustering, økt etterspørsel og færre leieboliger i markedet.
Siden inngangen av året har boligmarkedet vært sterkt preget av den nye avhendingsloven. Dette har ført til økt kamp om boligene som er tilbudt i markedet. I Oslo har omsetningshastigheten for boliger sunket fra 27 dager i desember til 16 dager i mars. Den økte etterspørselen har også slått ut på budrundene, som i første kvartal endte rundt 5 prosent over prisantydning i snitt. Denne tilbudsbegrensningen ser vi allerede slutten på, og antallet boliger til salgs var allerede i mars tilbake på nivåer fra før nyttår. Vi venter at denne utviklingen vil fortsette fremover, og at tilbudet av brukte boliger vil øke frem mot sommeren.
I mars økte Norges Bank styringsrenten og konsekvensene av økte rentekostnader begynner nå å merkes i økonomien til Norske husholdninger. Det er ventet opp mot 7 rentehevinger til før utgangen av 2023, og boliglånsrentene vil følge etter. Når rentekostnadene nå ser ut til å mer enn dobles fra bunnen i 2021, vil det dempe etterspørselen etter bolig. Bankene erfarer allerede noe lavere etterspørsel etter boliglån i første kvartal. Etterspørselen er ventet å falle ytterligere inn mot sommeren.
Leiemarkedet profesjonaliseres og øker i attraktivitet
På lik linje som for næringseiendom, justeres også de fleste husleiekontrakter med KPI. Den økte inflasjonen vi erfarte i 2021 og de forventede inflasjonstallene fremover vil trekke leieprisene oppover. Leieprisene har de siste årene blitt hengende bak inflasjonen, mye takket være flere leiligheter til leie og lavere etterspørsel vesentlig som følge av færre studenter i byene og lavere arbeidsinnvandring. Nå ser vi at de nye skattereglene har gjort det mindre attraktivt å eie sekundærboliger, og antallet sekundærboliger aldri har vært lavere. I Oslo er andelen sekundærboliger nå 16,1 prosent, ned 6,5 prosentpoeng siste 2 år. Dette har, sammen med økt etterspørsel når studentene og utenlandsk arbeidskraft har returnert, ført til kamp om boligene. I første kvartal 2022 meldes det om i snitt 1.314 boliger til leie i Oslo. Dette er nesten halvparten av hva som ble målt i fjerde kvartal 2020 og viser en drastisk endring i leiemarkedet. Dette kan trekke leieprisene betraktelig opp i tiden fremover.
Det norske utleiemarkedet har vært preget av få profesjonelle utleiere i lengre tid. Nå åpner økte leiepriser og vesentlig hardere beskatning av sekundærbolig for økt profesjonalisering.
Oslo kommune tar grep, småhusplanen endres
I Oslos småhusområder har fortettingen over de siste 10 årene økt massivt. Småhusplanen har blitt dispensert fra, utvidet og utnyttet for å bygge eiendommer som er i strid med den originale intensjonen. For mye. For tett. For lite grønt. Dette er bare noen av de kommentarene som er mottatt av Oslo kommune. Nå varsler kommunen store grep i planen, som er ventet å bli betydelig strengere. Lavere utnyttelse og mindre fortetting vil føre til mer grøntareal og mindre press på overvannshåndteringen, på bekostning av antall nye boliger. Hvordan den endelige planen ender opp er usikkert, men at flere små utbyggere kommer til å gå på store tap er nærmest sikkert.