Grønt gir økt verdi
Spørsmålet om miljøklassifiserte kontorbygg gir høyere leiepris eller ikke, har vært et åpent spørsmål uten klare svar siden de første miljøklassifiserte byggene kom i markedet rundt 2010. Nå har Cushman & Wakefield laget en omfattende analyse basert på et bredt utvalg kontorbygg bygget i perioden 2010-22. Konklusjonen er klar – miljøklassifiserte bygg oppnår høyere netto leieinntekter enn tilsvarende bygg som ikke er miljøklassifisert. Analysen viser også at det koster mer å bygge miljøklassifiserte kontorbygg, men kanskje mest overraskende – ledigheten har gått markert ned for miljøbygg under pandemien.
Investorer har blitt stadig mer opptatt av ESG (miljø- , sosiale- og forretningsetiske forhold), og de aller fleste har inkorporert ESG i deres strategi. Vår halvårlige investorundersøkelse viser at nær alle (98%) investorer i det norske eiendomsmarkedet tar hensyn til bærekraft i deres investeringer, og langt de fleste er villige til å betale mer for et miljøklassifisert bygg. Konklusjonen er den samme i vår Nordiske investorundersøkelse.
Tilsvarende gjelder på leietakersiden. Alle børsnoterte selskaper og andre større selskaper, har egne ESG strategier og legger stadig mer vekt på ESG. Det gjelder også i valg av gårdeier og kontorlokale. Ikke minst har miljødelen fått økt oppmerksomhet når EL-prisene har skutt i været og det blir klart for alle at det grønne skiftet betyr betydelige investeringer i bærekraft og høyere summer på EL-delen av de samlede leiekostnadene.
Analysen til Cushman & Wakefield har tatt utgangspunkt i det mest brukte miljøklassifiseringssystemet for kontorbygg i det amerikanske markedet – LEED. Det har mange likhetstrekk med det mest anvendte klassifiseringssystemet i det norske markedet – BREEAM NOR, og kan i denne sammenheng sidestilles. For å sikre sammenlignbarhet mellom de LEED klassifiserte byggene og øvrige bygg, består utvalget kun av klasse A-bygg (rating 4-5 hos ratingbyrået Costar) i bysentra og CBD-områder.
Kilde: C&W Research
Grafene viser leiepris- og ledighetsutviklingen for LEED sertifiserte kontorbygg vs ikke-LEED sertifiserte. Alle bygg har klasse 4-5 hos Costar. Kontorledigheten falt for LEED sertifiserte bygg under pandemien, mens ledigheten økte for ikke-LEED sertifiserte.
De viktigste funnene fra analysen er:
- Høyere leiepris. LEED-sertifiserte bygg har oppnådd høyere leiepriser sammenlignet med tilsvarende ikke-LEEAD sertifiserte bygg. Siden 2015 har forskjellen vært ca. 11 prosent.
- Kvaliteter koster. Det koster mer å bygge LEED-sertifiserte bygg, eller å få LEED-sertifisert eldre bygg gjennom en renovering. Forskjellen ligger i området 7-9 prosent.
- Lavere markedsrisiko. Både etter finanskrisen og under pandemien har veksten i samlede leieinntekter (RevPAF) fra nybygg vært langt høyere for LEED-sertifiserte bygg enn for andre. Det skyldes trolig at virksomheter som vektlegger ESG høyt, har vist større motstandskraft i lavkonjunktur. En ytterligere forklaring er at egenskaper som LEED- sertifisering betyr mindre i høykonjunktur når mer fundamentale faktorer får større betydning. I en høykonjunktur har leietakere på søk færre lokaler/bygg å velge mellom.
- Mer opptatt av bærekraft under pandemien. Siden 1. kvartal 2020 og frem til august 2021, har utleiegraden i LEED-sertifiserte kontorbygg økt fra 90 til 92 prosent, mens utleiegraden i andre sammenlignbare bygg falt fra 90 til 88 prosent.
Rapporten fra analysen «Green Is Good Part I», kan lastes ned og leses i sin helhet her.