Arbeidsmarkedet er sterkt og mangelen på arbeidskraft merkes i flere bransjer. NAV meldte om 2,6 prosent ledighet på landsbasis i januar og 3,5 prosent i Oslo. Økningen i arbeidsledigheten som følge av restriksjonene de siste to månedene er mindre enn ventet. Antall ledige stillinger er rekordhøyt, og bedriftene i Norges banks Regionale nettverk, rapporterte om kapasitetsbegrensninger som følge av mangel på arbeidskraft. Mangelen på arbeidskraft vil tilta når restriksjonene oppheves og aktiviteten øker. De økonomiske lovene om tilbud og etterspørsel vil slå inn, og lønnsveksten vil tilta og bidra til at den underliggende inflasjonen (eks. EL-priser og avgifter) vil øke. Det er bakgrunnen for at Norges bank vil sette opp rentene inntil 4 ganger i år og kanskje videre et par ganger neste år. Hvor mye Norges bank velger å øke styringsrenten vil avhenge av hvor effektivt økte renter bidrar til å dempe presset i økonomien. Kombinasjonen av økte renter og mangel på arbeidskraft vil uansett dempe veksten i økonomien utover året. Går det som Norges bank ser for seg, kan inflasjonen komme under 2-tallet mot slutten av året.

Utviklingen i USA, med den laveste arbeidsledigheten siden 1980-tallet og kjerneinflasjon over 5 prosent er den tydeligste usikkerheten nå. Den amerikanske sentralbanken (FED) vil både sette opp styringsrenten, og bidra til å løfte lange renter ved å selge unna sin store beholdning av statsobligasjoner. Når FED selger obligasjoner, øker tilbudet og prisen faller. Direkteavkastningen (yield’en) øker og løfter de lange rentene. Økte renter på amerikanske statsobligasjoner vil smitte over på lange renter også i Norge, og bidra til høyere finansieringskostnader ved investeringer, også i eiendom. Etter mange år hvor sentralbankene i Europa og USA satte renten ned til null og lavere for å få inflasjonen opp, må renten økes for å få kontroll på den høye inflasjonen. Hvor kraftige virkemidler som må settes inn er usikkert, og gir de store svingningene vi ser i aksjemarkedene for tiden.

Det norske eiendomsmarkedet vil klare seg godt i denne situasjonen fordi inntjeningen hos gårdeierne vil være sterk og støttet av:

• Sterk inntjening i norske bedrifter
• Flere er i arbeid, og lønnsveksten vil kompensere for inflasjonen
• Regjeringen er rundhåndet, og har satt inn kraftige subsidier for å dempe utslaget av den svært kraftige økningen i EL-prisene
• KPI justering av leiekontrakter.

Transaksjonsmarkedet: Økende renter skremmer ikke

2021 ble tidenes transaksjonsmarked med samlede transaksjoner på hele 168 mrd., en økning på 44 mrd. fra forrige toppår (2015) og 48 mrd. fra 2020. Den største eiendomstransaksjonen noensinne i Norge ble gjennomført når Entra med sine svenske hovedeiere, kjøpte Oslo Areal for 13,6 mrd. Likviditeten i markedet er økt betydelig og legger grunnlaget for at den store interessen for næringseiendom holder seg også i år. De korte rentene er på vei opp, og det er ventet at også lange renter skal øke, selv om det er usikkert hvor mye. Vi ser likevel for oss en positiv verdiutvikling godt støttet av solid inntjening for gårdeierne, ledet av høy etterspørsel etter lokaler, lavere ledighet og økte leiepriser i flere markeder.

Kontor: Flat leieprisutvikling overrasker

Det sterke arbeidsmarkedet viser seg også i kontormarkedet. Kontorledigheten i Oslo falt utover høsten og endte på 6,75 prosent etter å ha vært oppe i 7,5 prosent gjennom året. Vi måler det som er ledig nå samt lokaler og prosjekter som blir ledig neste 12 måneder. Den laveste ledigheten finner vi i Bjørvika hvor tilnærmet alt er utleid.

Etter kraftig oppgang i kontorsøkene i fjor, har søkevolumet fortsatt på høyt nivå i januar. Våre leietakerrådgivere opplever den sterkeste pågangen på mange år. I desember meldte vi fra om høyt trykk på utleie som ble bekreftet når Arealstatistikk kom med sine tall for signeringsvolumet i 4. kvartal. Tallene bekreftet at det ikke er signert like mange kontakter i et år siden 2012. Målt i kvadratmeter var 2019 på samme nivå.

I lys av det høye aktivitetsnivået var det overraskende at leieprisene ikke fulgte etter, men var uendret fra 3. til 4. kvartal. Året sett under ett økte leieprisene i Oslo med beskjedne 2 prosent nominelt. Justert for inflasjonen, gikk dermed leieprisene ned med 1,5 prosent for nye kontrakter. Toppleiene økte noe mer (4 prosent). Økte byggekostnader skulle også isolert sett bidratt til høyere leiepriser gjennom stigende kostnader knyttet til oppgraderinger og leietakertilpasninger. Bygge­kostnads­indeksen for boligblokk endte med en vekst på 8 prosent (desember-desember) i fjor, hvor materialindeksen økte med hele 15 prosent. Det er mulig den høye andelen reforhandlinger i fjor bidro til færre tilpasninger og mer as-is leie.

Bli med på trekningen av en god flaske vin, og send «lest» til hps@cwrealkapital.com» når du leser dette.

Vi venter at kontorledigheten vil fortsette ned også i år og vil trolig ende i området 6,0 – 6,5 prosent mot slutten av året. Økt volum av ferdigstilte nybygg neste år sammenlignet med i år vil bidra til å holde ledigheten oppe, mens den økte etterspørselen fra et næringsliv i vekst vil bidra nedover. Den leieprisveksten som uteble i høst, vil komme tilbake i første halvår ledet av:

• Lavere kontorledighet
• Økte byggekostnader som igjen gir høyere tilpasningskostnader
• Flere vil ønske tilpasninger av lokaler til mer «hybride» kontorløsninger
• KPI justeringen på 5 prosent i fjor

Leieprisene vil særlig øke i sentrum (Vika-Aker Brygge, Bjørvika og øvrige sentrum) hvor tilbudet av lokaler er begrenset. Virksomheter som søker større lokaler i sentrum med høy standard, har færre lokaler å velge mellom og må forvente økte leier.