Gryende vekst og økende aktivitet

Drevet av bedring i finansieringsmarkedet løftet transaksjonsvolumet seg betraktelig i 4. kvartal 2024. Transaksjonsvolumet endte på 84 mrd NOK for året samlet. Forholdene ligger til rette for fortsatt god aktivitet, drevet av forbedrede finansieringsvilkår og økt konkurranse mellom bankene. Vi får støtte for dette synet i vår ferske investorundersøkelse hvor investorene venter stabile til noe fallende yielder. En forklaring på bedre finansiering er endringer i likviditetsstyringen fra Norges Bank, som har redusert forskjellen mellom styringsrenten og 3mnd NIBOR til rundt 10-15bp, mens det tidligere var rundt 20-30bp. Bare denne endringen har i seg selv nesten betydd ett rentekutt. Vi venter flat utvikling i yieldene fremover. Noe lavere renter er allerede priset inn.

Til tross for høye renter er arbeidsmarkedet solid med uendret og lav arbeidsledighet på 2,1%. Byggenæringen sliter imidlertid med lav aktivitet. Antall igangsatte boliger har ikke vært lavere siden 1946. Husholdningene har fått økt kjøpekraft med god lønnsvekst og lavere inflasjon. Når det første rentekuttet kommer i mars, er det enda et håndfast signal til husholdningene om å bruke mer penger. Bekymringen for høye strømpriser ser også ut til å forsvinne når den nye Regjeringen nå foreslår 40 øre fastpris på strøm både for boliger og fritidsboliger i hele Norge. Økt kjøpekraft vil løfte boligprisene ytterligere og styrke varehandelen og aktiviteten på bygulvet.

Den siste måneden har det blitt stadig mer klart at Norges Bank har begrenset handlingsrom for rentenedsettelser, spesielt når andre sentralbanker ser ut til å være ferdige med sine kutt. Samtidig har NOK-kursen svekket seg mot både dollar og euro. De ulike analysemiljøene venter at styringsrenten vil ende på 3,50-4,0% mot slutten av året, avhengig av hvor kraftig de tror rentekuttene vil virke på etterspørselen og arbeidsmarkedet. De lange rentene har svingt kraftig, men 5-års SWAP har kommet ned fra topp på 4,25% midt i januar til 3,95% nå. Det mest sikre som kan sies fremover er at lange renter vil svinge avhengig av utviklingen i tollkrigen og effektene av den nye presidentens politikk på økonomien og særlig arbeidsmarkedet i USA.

Dempet vekst blant kontorintensive virksomheter, har ledet til et mer krevende utleiemarked med utflating av leiepriser og lavere signeringsvolum. Utleieprosessene er mer krevende og tar lengre tid. Leietakere bruker også mer tid på å avklare behov. Leieprisene økte i tråd med KPI i 2024, og høye bygge- og finansieringskostnader opprettholder høye leiekrav ved nybygg. Mangel på moderne lokaler med høy standard i sentrum fortsetter å presse leiene opp. Gårdeierne har høyere leiekrav som følge av høye bygge- og finansieringskostnader. Tilbudet av fremleiekontrakter øker noe, men kontorledigheten er fortsatt stabil på 6,75 %.

MAKRO

  • Norsk økonomi beveger seg sideveis, med laveste boligbygging siden 1946
  • Bredt forventet rentekutt i mars – deretter spriker estimatene
  • Volatile lange renter – 5-års SWAP ned fra 4,25% til 3,9% i januar

TRANSAKSJONSMARKEDET

  • Transaksjonsvolum på 84 mrd NOK i 2024
  • Forbedret finansieringsmarked og økende aktivitet
  • Volatile lange renter er et usikkerhetsmoment

KONTORMARKEDET

  • Dempet vekst i leieprisene og lavere signeringsvolum
  • Leieprisene for høy standard i sentrum fortsetter opp
  • Uendret kontorledighet, men noe økning i fremleie

Trykk her for vår ferske markedsoppdatering.

WHAT'S NEXT

Registrer deg for å motta analyser og innsikt i trender som vil prege eiendomsbransjen.