I Oslo-markedet og i sentrum av de andre Norske «storbyene» ser vi ikke de samme utfordringene med mindre areal pr ansatt. I mange tilfeller er det snarere tvert imot. Tilpasninger til mer digitale- og mobile arbeidsplasser krever mer areal. På samme måte som i USA og i Europa utenom Norge, ser vi helt klart et skille i Oslo-markedet mellom lokaler som er tilpasset nye arbeidsmåter og eldre og mindre fleksible lokaler. Bedriftene er opptatt av å få arbeidstakerne tilbake fra hjemmekontoret og legger derfor stor vekt på effektiv arbeidsvei for de ansatte og lokaler som er attraktive for de ansatte å jobbe og være i. Reiseveianalyser er blitt stadig viktigere for vår rådgiving. Leieprisene for attraktive lokaler i sentrum har dermed også økt vesentlig og gir insentiver til videre oppgraderinger. Økte energipriser har bidratt ytterligere til investeringer og oppgraderinger av eksisterende bygg. Vi opplever at norske gårdeiere ligger langt fremme og at energikrisen har satt ny fart i oppgraderingen av eksisterende bygg.

Flere vil jobbe hjemmefra i USA og i de største europeiske storbyene

Cushman & Wakefield (C&W) publiserte nylig en rapport som ble anmeldt av Financial Times 22. februar under tittelen «Hybrid Working expected to push US office vacancies to record by 2030». Hovedkonklusjonen i rapportorten er at pandemien har satt ny fart i trenden med stadig færre kvadratmeter pr arbeidstaker i kontormarkedet i USA, og at store deler av kontormassen ikke er forberedt på nye arbeidsmåter og dermed står i stor fare for å bli overflødiggjort og ledig.

C&W har publisert en tilsvarende rapport for det europeiske markedet som ble lansert under MIPIM nylig. Der er konklusjonene langt mer moderate i forhold til kontorledighet. I den europeiske versjonen er det imidlertid lagt langt større vekt på behovet for oppgradering av kontormassen for å sikre seg mot stadig hardere miljøkrav fra myndigheter og markedet. Ifølge FNs siste klimarapport var det kun nødvendig med 1,3 prosent reduksjon i klimagassutslipp for å unngå 1,5 grader Celsius i global oppvarming for 25 år siden. Den årlige reduksjonen som er nødvendig er nå mer enn 7,5 prosent frem til 2030. Denne enorme utfordringen blir vi minnet på hver dag, nå sist med tornadoene i sørstatene i USA, gjør at eiendom vil måtte møte stadig hardere krav.

Bakgrunnen for bekymringen om hjemmekontor og økt ledighet fra våre kollegaer i USA, er at mange store virksomheter har problemer med å få de ansatte tilbake på kontoret igjen etter pandemien. I C&Ws store globale Total Workplace Survey database, viser det seg at hele 43 prosent av kontor-arbeidstakerne i USA ønsket overhodet ikke, eller sjelden å komme på kontoret, mens bare 17 prosent ville på kontoret tre eller flere dager i uken. Som grafen under viser, ønsker europeiske kontor-arbeidstakere i langt større grad å bruke kontoret. Her er Sveits på topp hvor det kun er et lite mindretall som ønsker å jobbe borte fra kontoret hele tiden. Mangelen på arbeidskraft i USA, har trolig også gitt de ansatte større makt i valget om de vil jobbe hjemmefra eller fra kontoret. I tillegg kommer det også at reiseveien ofte er vesentlig lenger i amerikanske og europeiske storbyer, enn det er i Norge. Det gjør at vi også i storbyer som London, Paris og Madrid ser at flere bedrifter sliter med å få de ansatte tilbake på kontoret. Våre kollegaer i London forteller at stadig flere bedrifter nå setter krav til tilstedeværelse. De fleste store krever nå at alle ansatte skal være på kontoret minst tre dager i uken.

Betalingsviljen for moderne lokaler med effektiv reisevei har økt

I tidligere rapporter har vi diskutert hvordan pandemien har satt fart i bruken av hjemmekontor her hjemme, men at ulempene for bedriftene er langt større enn fordelene for den enkelte ansatte. Når pandemien tok slutt ventet vi at arbeidstakerne raskt ville komme tilbake på kontoret, men at noe mer fleksibel bruk ville bli stadig mer vanlig. Vi ser nå at flere og gjerne store virksomheter fortsatt skulle ønske at flere av de ansatte kom oftere inn på kontoret. Ferske tall fra Ruter viser at kollektivtrafikken i og rundt Oslo er 95 prosent av hva den var før pandemien. Når vi tar hensyn til sterk befolkningsvekst, vekst i antall kontoransatte og generell økonomisk vekst, kan vi anta at bruken av hjemmekontor har økt med ca 10-15 prosent sammenlignet med før pandemien.

Den første strategien for å få de ansatte tilbake på kontoret igjen, var å oppgradere fellesarealer, investere i mat og drikke samt ha attraktive aktiviteter på kontoret. Det ble også tydeligere at kontorlokaler som ikke lå meget sentralt til i forhold til ansattes reisevei, hadde langt større problemer med å samle de ansatte på kontoret som ønsket. Betydningen av både effektiv reisevei samt service og tjenester på kontoret, er ikke nytt. Det har vært en trend lenge, men den har blitt forsterket de siste årene. Særlig det siste året har vi sett at leieprisene er presset opp på de mest attraktive, nye og sentrale kontorlokalene i både Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim. I Oslo har de beste eiendommene etablert seg med snittleier over 5.500 kr/m2 i CBD og i Bergen ser vi at «tilsvarende» eiendommer nærmer seg 3.500 kr/m2 i snitt. Også i Stavanger går de beste lokalene for leier over 3.500 kr/m2. De økte kravene fra leietakerne har ført til hektisk aktivitet i oppgradering av eiendommer. Høye energipriser og forventninger om økte krav til bærekraft og klimaavtrykk, har også bidratt til dette.

Mobile arbeidsformer krever ikke mindre men annerledes areal

Vi ser ikke den samme trenden med arealeffektivisering i det norske som det amerikanske kontormarkedet. Den faste arbeidsplassen / pulten er ikke like viktig lenger. Særlig store leietakere vurderer aktivitetsbaserte løsninger med underdekning. Det arealet som spares ved færre tradisjonelle arbeidspulter, tas igjen med andre typer areal tilpasset nye og mer mobile måter å jobbe på. Samlet areal går vanligvis ikke ned. Det er langt mer areal til «teams-møterom», bookbare celle-kontorer til konsentrasjon, prosjektrom samt sosiale og formelle møteplasser. Mens det tidligere var ett teams-rom pr tiende ansatt (1:10), er det nå ofte ett pr femte ansatt (1:5) Som en følge av dette er det også flere som både velger åpne løsninger uten rett til fast plass.

Den høye arealetterspørselen viser seg også i signert kontorareal, hvor det i fjor ble signert 920.000 kvadratmeter kontor i Oslo-markedet som er hele 18 prosent høyere enn i forrige toppår 2012. Kontorledigheten gikk også markert ned fra 6,75 prosent ved utgangen av 2021 til 5,75 prosent ved utgangen av fjoråret. En annen medvirkende årsak til den høye arealetterspørselen er selvfølgelig også sterk vekst i de typiske kontornæringene som IKT, konsulenter og tekniske rådgivere. I en periode med sterk vekst ønsker de ikke å risikere å få for lite plass.

Moderne lokaler er ikke nok – bedriftene setter krav om tilstedeværelse

Det viser seg for flere at investeringer i kontorene og aktiviteter på jobben ikke er nok. Nå ser vi en klar trendens til at stadig flere ledere setter strengere krav til bruken av hjemmekontor, og ikke overlater valget til den enkelte medarbeider. Bakgrunnen er at flere opplever at informasjonsflyten, bedriftskulturen og evnen til nyskaping svekkes. Flere mener også at produktiviteten svekkes blant annet gjennom at både formell og uformell informasjon blir vanskeligere og mer tidkrevende å få til. Frem til nå har mange nok blitt overrasket over det svært pressede arbeidsmarkedet og vært forsiktige med å sette krav til de ansatte og tilstedeværelse.