Når kampen mot inflasjonen går stadig bedre vil det dempe usikkerheten i finansmiljøene, bedre forutsigbarheten og bringe finansieringskostnadene ned. Lånekostnadene vil dog være på et klart høyere nivå enn under «nullrentetiden» under pandemien. Mye oppmerksomhet har vært rettet mot yielder, renter og finansiering, mens den sterke utviklingen i leiemarkedene har gått litt under radaren. Samlet sett ser vi for oss at risikoappetitten blant eiendomsinvestorene kommer tilbake.

I tabellen under har vi summert opp våre estimat for utviklingen i en rekke sentrale nøkkeltall for eiendomsmarkedet med vekt på Oslo-markedet. Under tabellen går vi nærmere inn på begrunnelsen for hvert av våre estimat. Vi inviterer leserne til å komme med sine egne estimat her.

 

Estimater for utviklingen i 10 nøkkeltall for næringseiendom i 2023

 

Kontorledighet Oslo skal litt opp fra 5,75 til 6,0%

Kontorledigheten ved inngangen til 2023 er 5,75 prosent etter en nedgang gjennom høsten. Vi venter en beskjeden økning til 6,0 prosent gjennom året som følge av noe svakere etterspørsel og økende kostnadsfokus hos leietakerne.  Den sterke veksten i antall sysselsatte i kontorintensive næringer gjennom både 2021 og 2022 bidrar fortsatt til stort behov for kontorarbeidsplasser. Økningen i kontorledighet dempes av lav tilførsel av nybygg både i år og neste år. Selv om det er ventet rundt nullvekst i sysselsettingen fra i fjor til i år, tror vi antall kontorarbeidsplasser i Oslo vil holde seg godt. Det vil derfor være lav ledighet og gårdeiers marked i flere forhandlinger også i 2023.

 

Leieprisene vokser videre i Oslo – vårt anslag er 8%

Mange har ropt «ulv ulv» over lengre tid om utviklingen i kontormarkedet. Som i eventyret, kan det jo hende at budbringeren får rett til slutt. Men 2022 sluttet med det sterkeste kvartalet for gårdeierne i Oslo på svært mange år. Både signeringsvolumet og leieprisveksten var rekordhøy. Mange har sikkert reforhandlet mot slutten av året og sikret seg arealer for årene fremover.

Økte byggekostnader har ført til kraftig økning i leietakertilpasninger. Det å bli værende i eksisterende lokaler og gå med på rekordleier, stod nok for mange som et helt greit alternativ. Leieprisene vokste med 11 prosent i snitt fra 2021 til 2022. Den lave ledigheten, få nybygg og høyere pris på nye og rehabiliterte lokaler, gjør at det også i år vil være et press oppover på leiene i mange forhandlinger. Selv med uendret leiepris fra 4. kvartal vil snittprisen i 2023 ligge 5 prosent høyere enn i 2022. Vårt anslag er at leieprisene i snitt for 2023 vil ligge 8 prosent høyere enn i 2022. Det medfører en økning på beskjedne 3 prosent i leiene gjennom året.

 

Toppleie for kontor i CBD Oslo – holder seg på 6.000-tallet, men stiger ikke videre

Leieprisene for de beste lokalene i CBD (Vika – Aker Brygge) har definitivt lagt seg på 6.000+ gjennom fjoråret. For å toppe fjorårets høyeste kvartalssnitt på 6.170 kr/m2 for de 15% høyeste kontraktene i et kvartal, må de rette lokalene være ledige eller en reforhandling gi en ny topp. Generelt er ledigheten i CBD på ca. 5%. Enkelte av de ledige lokalene har kvaliteter som kan gi en ny vinner. Flere leietakere i CBD som har levd godt på emisjoner og vekstbedrifter, er gått inn i langt mer utfordrende tider. Det kan derfor også oppstå muligheter for fremleie som vil dempe prispresset. De rekordene som ble satt i fjor var markert høyere enn toppnivåene i 2021. I sum er det vår spådom at det ikke kommer noen ny klar toppleie for CBD Oslo i år. Vi anslår derfor at topp-15 prosent når 6.200 kr/m2 i løpet av året.

 

Boligprisene i Oslo vil ende nominelt 3 prosent lavere enn de startet året

Styringsrenten er nå 2,75 prosent og det er ventet at den blir satt opp til 3,0 prosent i mars. Renten på boliglån for unge boligkjøpere vil da ligge i området 4,25 – 4,5 prosent. Renteøkningen slo for alvor inn i boligmarkedet i Oslo fra september som var første måned med nedgang i sesongkorrigert boligpris. Samlet falt boligprisene i hovedstaden med nominelt 4 prosent gjennom høsten. Til tross for at nedgangen dempet seg mot slutten av høsten, venter vi at nedgangen fortsetter inn i 2023. Det er relativt mange unge i boligmarkedet i Oslo. De rammes hardere av økte renter enn mer etablerte. Kun tre ganger tidligere fra 2008, har boligprisene i ett år endt lavere enn de startet. Det tydeligste eksempelet var 2008 hvor sesongkorrigerte boligpriser endte nominelt 8 prosent lavere enn de var ved starten av året. De to andre var i 2013 og 2017 hvor prisen bare var nominelt 1 prosent lavere.

Vi venter at nedgangen vil stoppe opp frem mot sommeren som følge av at usikkerheten om stadig økende renter blir borte, arbeidsmarkedet oppleves som godt for de aller fleste og få vil bli tvunget til å selge sin bolig, lønnsveksten blir klart høyere enn inflasjonen, «stresstesten» for lån er redusert fra 5 til 3 prosentpoengs påslag på renten og kravene til egenkapital ved kjøp av sekundærbolig er redusert fra 40 til 15 prosent. Underliggende drivkrefter er også positive for boligmarkedet. Folketallet i Oslo passerte 700.000 i fjor og veksten er tiltagende blant annet som følge av høy innvandring fra Ukraina. Samtidig faller salget av nye boliger og nybyggingen. Samlet ser vi for oss videre nedgang frem mot sommeren, og et stigende marked utover høsten. Boligprisene i Oslo vil ende rett under nivået ved inngangen av året. Boligmarkedet i Oslo står foran en kraftig økning i 2024.

 

KPI-veksten klart ned i år – ser vi 2-tallet?

Veksten i inflasjon ble overraskende høy i 2022. 2023 kan være året hvor toppinflasjon kom overraskende raskt ned. Konsensus blant prognosemiljøene er 4,6 prosent vekst i KPI fra snitt 2022 til snitt 2023. Anslagene varierer fra 4,0 (Handelsbanken) til 4,9 prosent (SSB). Neste år er konsensus 2,2 prosent. Det tilsier dermed avtagende KPI-vekst gjennom året noe som kan gi en vekst i 4. kvartal på ca. 3 prosent. KPI-justeringen av leieinntekter blir dermed halvert og vel så det neste år. Vårt punktestimat er en snitt inflasjon på 4,3 prosent og med en KPI-vekst på 2,9 prosent i 4. kvartal. Det er stor usikkerhet om inflasjonen, men i vårt litt lave anslag legger vi vekt på at:

• Logistikk- og tilbudssideutfordringene etter pandemien allerede har løst seg opp
• Svakere etterspørsel i verdensøkonomien vil dempe presset i mange markeder, også i Norge
• Olje- og gassprisene har falt i forhold til de særlig høye nivåene i fjor høst.

Kjerneinflasjonen kan vise seg å være tyngre å få ned. Det gjelder særlig om lønnsveksten tiltar. Vi har godt håp om at lønnsveksten ikke går av skaftet i lys av den økonomiske situasjonen vi er i. Arbeidsledigheten vil begynne å øke inn mot lønnsforhandlingene, men er fortsatt lav og kan gi uro etter et år med kraftig reallønnsnedgang.

 

Styringsrenten ned til 2,75% mot slutten av 2023

Norges Bank mener det er nødvendig med en styringsrente rett i overkant av 3,0 prosent ut året for å sikre kontroll med kjerneinflasjonen og at den kan komme ned på 2 prosent igjen innen et par år. Vi mener at styringsrenten allerede vil komme ned til 2,75 prosent mot slutten av året, og at det vil bli mer og mer tydelig at renten kan settes ned et hakk uten at det svekker evnen til å få kontroll med inflasjonen. Danske bank hevder i sin siste «Yield-Outlook» at styringsrenten kan komme ned i 2,5% om 12 måneder. En styringsrentene på 2,0% hevdes å være nøytral når det gjelder å bidra til vekst eller nedgang i aktiviteten i Norsk økonomi.

 

5-års SWAP trekkes ned til 2,5% av utsikter til lav BNP vekst

5-års SWAP er i skrivende stund 3,0 prosent. Analysemiljøene venter små bevegelser gjennom året og flere har et punktestimat på ca 2,8% ved slutten av året. Alle gjør det imidlertid klart at det er stor usikkerhet om anslagene. Usikkerhetsviften til Danske bank sier det er 50/50 om renten havner i området 2,25-3,9% eller utenfor. Så sent som i oktober i fjor var 5-års SWAPen oppe og snuste på 4-tallet, men har siden falt med noen mindre opp og nedturer underveis. Prognosene til flere er justert ned i takt med den nedgangen vi har observert i markedet. Norske lange renter er i stor grad styrt av utviklingen i USA. Etter hvert som de kraftige økningene i styringsrenten slår inn i den amerikanske økonomien, venter vi at vekstutsiktene svekkes og lange renter kommer lenger ned. Basert på en slik utvikling har vi satt et punktestimat på 2,5% ved utgangen av 2023.

 

Transaksjonsvolum på 100 milliarder er innen rekkevidde

Transaksjonsvolumet kan avgjøres av noen enkelttransaksjoner hvor mye skal klaffe. Det kan i tillegg være mer tilfeldig hvilket år transaksjonen faller innenfor. Vår «prognose» må derfor bli en kombinasjon av realiteter på hvor vi står ved inngangen til året og hvilken stemning vi mener det vil være gjennom året blant kjøpere og selgere.

Utgangspunktet er at transaksjonsvolumet kom klart ned i 2. halvår i fjor, men vi har tross alt loggført nærmere 40 mrd NOK i 2. halvår. Fortsetter denne utviklingen kan samlet volum i år komme inn på ca. 80 mrd NOK, som er på nivå med 2016. Vi tror imidlertid volumet vil bli høyere. I første halvår ser vi for oss at stemningen i markedet gradvis bedres samtidig som at det fortsatt vil være aktører som selger for å styrke sin rating eller senke sin LTV. Sentralbankene får gradvis mer kontroll på inflasjonen og usikkerheten knyttet til inflasjon og rentevekst kommer ned. Vi tror heller ikke at nedgangen i norsk økonomi vil påvirke ledigheten hverken i kontor, logistikk eller industrisegmentene. Bankmarginen kan derfor komme noe ned.

Yieldene særlig i de mest rentedrevne markedene vil gå noe mer opp og gi grunnlag for at kjøpere og selgere i stadig større grad finner hverandre. Første halvår kan i sum ende rundt nivået fra andre halvår i fjor, men kan også bli vesentlig større. I andre halvår ser vi for oss at stemningen bedres videre, samtidig som finansieringskostnaden kommer videre ned. Med en bankmargin på rundt 2 prosent i snitt og 5-års SWAP på ca. 2,5 prosent vil samlet finansieringskostnad for et typisk eiendomslån komme ned til ca. 4,5 prosent som vil gi grunnlag for ny optimisme. Et samlet transaksjonsvolum på 100 mrd NOK for 2023 vil da absolutt være innen rekkevidde.

 

Prime Yield kontor Oslo holder seg på 3,75 ut året

Prime yield for kontor i Oslo CBD er benchmark for verdier i øvrige eiendomstransaksjoner. I vår definisjon er prime de ypperste eiendommene i Vika – Aker Brygge – Tjuvholmen som utgjør et lite og begrenset marked med svært betalingssterke leietakere. Ordtaket til Mark Twain «Buy land they do not make it anymore» gjelder absolutt her.

Vi hadde 3,25 som prime yield før inflasjons- og renteuroen startet. Når rentene var på det laveste er det kjent i markedet at gårdeiere fikk bud som ville implisert en yield rundt 2,75 og kanskje også lavere. Men det ble ingen transaksjoner. Nå har vi satt prime yield til 3,75 prosent. Vi tror ikke det kommer i stand noen transaksjoner av prime objekter i Oslo CBD på høyere nivåer. Vi har imidlertid hevet «prime-nivået» i andre beliggenheter og der kan det fortsatt være at yieldene skal noe mer opp. Det vil avhenge av renteutviklingen og marginpåslag samt stemningen i markedet. Selvfølgelig kan det også dukke opp transaksjoner hvor selger presses til å selge som følge av høye refinansieringskostnader.

 

Årets største transaksjon

Hvis det oppleves vanskelig å gi et anslag på transaksjonsvolum, er dette flere hakk verre. Når vi ser bort fra børsintroduksjonen til Entra i 2014, er de to største transaksjonene vi har loggført på hhv 13,5 mrd i 2021 (Oslo Areal til Entra ASA) og 12,5 mrd NOK i 2015 (Sektor portefølje til Citycon). Ser vi bort fra de to ligger snittet på 5,8 mrd NOK siden 2010 med variasjon mellom 1 mrd NOK og 9 mrd NOK. Året 2023 er kanskje ikke året for en offensiv stor transaksjon. Vi legger spørsmålet åpent for leserne å gjette på i «Cushwake-konkurransen 2023».