Sterkt kontormarked som ventet
Leieprisene med vekst i signeringsleie og KPI justering av løpende leier, har vært vårt fremste argument for at eiendomsverdiene har holdt seg oppe til tross for den kraftige økningen vi har sett i finansieringskostnadene i eiendom. La det være sagt med en gang – det er utleiers marked i Oslo. Leieprisene ved nye signeringer er opp 12 prosent i Oslo så langt i år, og de høyeste leiene har passert 6.000 kr i CBD. KPI justeringen av løpende leier ser ut til å ende mellom 5 og 7 prosent fra årsskiftet.
For en måned siden skrev vi at «Vi opplever at det er utleiers marked og venter at leieprisene fortsetter opp i 3. kvartal.». De ferske tallene fra Arealstatistikk bekrefter vår forventning om vekst:
- Fortsatt vekst i geografisk vektet leiepris, med 2 prosent siste kvartal og 12 prosent sammenlignet med 4. kvartal i fjor. Veksten har vært særlig sterk de siste to kvartalene.
- Toppleiene øker til over 6.000 kr/m2
- De 15 prosent dyreste leiekontraktene i CBD er signert med snittleie over 6.000 kroner (6.090 kr), som er en oppgang på 16 prosent siden 4. kvartal i fjor.
- Leieprisene i sentrum og vest vokser:
- CBD: Snittleie opp 4 prosent i kvartalet og 14 prosent siden 4. kvartal i fjor. A-kategori opp 11 prosent i 3. kvartal
- Indre Sentrum med Bjørvika (CBD 2): Snittleie opp 6 prosent i kvartalet og 15 prosent siden 4. kvartal i fjor.
- Vestaksen: Skøyen fortsetter opp, mens snittet gikk litt ned på Lysaker etter meget sterk vekst i forrige kvartal.
- Leieprisene på Helsfyr og Bryn beveger seg sideveis. Færre kontrakter i nybygg har stoppet leieprisveksten. Det er oppgang i Nydalen, riktignok på lavt volum.
- Det er rekord i signert volum dette kvartalet (190.000 m2). Sterk vekst indikerer optimisme blant leietakerne og understreker at leieveksten er bred og signifikant.
Vi har justert vårt markedskart i tråd med den utviklingen vi observerer i markedet. Vi har satt toppleie CBD til 6.000 kr/m2 og «høy standard» (tilsvarer snittleie i et «prime» bygg) til 5.500. Se link til Markedskartet her.
Lav kontorledighet driver leieprisveksten
Kontorledigheten er i sum på 6,0 prosent, og er uendret fra september. Det er bare mindre endringer i ledigheten i ulike områder. Bryn har ikke lenger høyest ledighet etter at Brann- og Redningsetaten har signert i Østensjøveien 27.
KPI-justering på 5-7 prosent fra nyttår
Det er uvanlig stor usikkerhet om inflasjonen mot slutten av året. Lavere EL-priser bidrar til å dempe samlet inflasjon. I september endte inflasjonen på 6,9 prosent. Vi har holdt på vårt estimat fra september som vil gi en KPI-justering av leiene fra nyttår i området 5-7 prosent.
