Høy etterspørsel og lav ledighet

Den sterke etterspørselen etter kontor med rekordhøyt signeringsvolum i Oslo pr 2. kvartal ser ut til å fortsette. Ferske tall fra SSB viser at veksten i antall lønnstakere har stoppet opp i august, men fortsetter innen typiske kontornæringer som IKT, konsulent- og rådgivningsvirksomhet. Vi opplever også høy aktivitet i leiemarkedet både på utleiesiden og som leietakerrådgiver.

Vi har stor aktivitet i vår leietakeravdeling med mange oppdrag for store og noe mindre virksomheter. Søkevolumet har imidlertid gått noe ned i 3. kvartal slik at samlet volum (m2) ligger ca. 10 prosent lavere enn i fjor og snittet for de siste 10 årene. Antall søk etter kontorlokaler er imidlertid høyere enn fjoråret og snittet for de siste 10 årene. I vår ferske investorundersøkelse venter et flertall av investorene (gårdeierne) at veksten i etterspørselen skal stoppe opp. Det er imidlertid flere (19 prosent) som mener at etterspørselen skal øke, enn gå ned (14 prosent).

Kontorledigheten holder seg uendret på 6 prosent fra forrige måned, og med bare små endringer mellom områdene. Ledigheten er 4,7 prosent i sentrum med tilnærmet null ledighet i Oslo S – Bjørvika.

Vi venter fortsatt vekst i leieprisene

Kontorleieprisene (geografisk vektet) i Oslo & Bærum økte med 7 prosent (kv/kv) i 2. kvartal, og med 8 prosent (år/år) siste 4 kvartaler. Det var bred oppgang på høyt volum i 2. kvartal. Vestaksen (Lysaker, Fornebu og Skøyen) fortsatte opp, men det var også oppgang i CBD, indre sentrum og kontorområdene i øst.

Vi opplever at det er utleiers marked for de mest attraktive lokalene i de ulike kontorområdene i Oslo. Vi venter derfor at prisveksten fra første halvår vil fortsette når Arealstatistikk publiserer tallene for 3. kvartal 17. Oktober. Nå er det et 20-talls lokaler på 5.000 m2 eller mer ledig for innflytting i år og neste. Av disse ligger 5 i Oslo sentrum. Lav ledighet og spesielt få attraktive og moderne lokaler å velge mellom, gjør at gårdeier ofte vinner frem og får prisforlangende.

Leietakerne må betale flere ganger for økte EL-priser

Basert på de prognoser som er gitt for inflasjonen i år fra ulike analysemiljøer, venter vi en KPI-justering fra januar i området 5-7 prosent. Gårdeiernes leieinntekter vil dermed ha økt med vel 10 prosent i 2021 og –22. I tillegg til økte leier, blant annet som følge av høyere energipriser, må leietakerne både ta en kraftig økning i felleskostnader og i egne strøm- og fyringsutgifter. Noen leietakere finner det kanskje urimelig at de må betale for økte EL-priser både gjennom 1) KPI-justeringen, 2) økte felleskostnader og 3) egne strøm- og fyringsutgifter.

Kontoret er ikke dødt

Ryktet om kontorets død viser seg å være betydelig overdrevet. Vi har svært få (om noen) eksempler på leietakere som vil ha mindre areal nå enn de hadde i forkant av pandemien. Vekst har selvfølgelig bidratt til dette, men også annen bruk av kontoret med mer felles areal samtidig som de ansatte har beholdt de faste plassene. Arbeidslivet er nok likevel blitt noe mer fleksibelt. Tall fra #Ruter viser at “kontorfolket” ikke er helt tilbake som før. Morgenrushet utgjør nå ca. 90 prosent av normaltrafikken før pandemien, mens ettermiddagsrushet er oppe i 95 prosent. I helgene er kollektivtrafikken tilbake til samme nivå som før.